业主维权,违约金,二手房买卖

文章导读：和一手商品房相比，二手房交易更为复杂，因为二手房一般都是个人之间的交易，为了节省时间减少麻烦，很多人会选择找房产中介公司协助办理交易期间的种种手续，涉及中介公司的二手房交易，除了购房款和中介费，一般来说最常见的是“三金”，即定金、意向金和违约金。如果在交易过程中，对这三金产生了纠纷，应该如何处理呢？
 
 
1.定金纠纷如何处理？
 
定金属于金钱担保的一种法定方式，中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，定金的生效条件包括书面约定和实际交付两个条件，缺一不可，定金合同从实际交付定金之日起生效。京云房产律师了解到，仅在合同中约定定金，但没有实际交付的、仅有口头约定或者再在收据上标注“定金”的，也不应适用定金规则。因此如果是房屋买卖订约定金，该定金必须交给卖家，或者由中介出具书面的代管协议，否则这笔款项就不具备定金的性质，一旦收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
 
 
2.意向金纠纷如何处理？
 
意向金的处理不同于定金，遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。京云房产律师团认为，在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。
 
 
3.违约金纠纷如何处理？
 
二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多，比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。京云房产律师发现，此时可以主张继续履行合同，同时对方支付约定的违约金。如果约定的违约金过低，还可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。但是此时如果对方有抗辩意见，主张违约金过低的一方需要承担举证责任。
 
 
 
原文作者：王璐
 
本文编辑：京云房产律师团 楚琳
 
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