在房价不断攀升的现在，很多购房者为了尽快抢到房票，草草的签署购房协议或者是订房单，对这些签字的合同文书的内容基本上不注意到细节和关键性问题，直到出现问题、发生纠纷后，才认真审视合同，追悔莫及。今天我们就司法实践中关于商品房纠纷问题最频繁的一类问题，即逾期交房的问题，简单的说明下其中涉及到的关键点，希望可以给广大的购房者带来帮助，以防掉入陷阱而不自知。

　　逾期交房是指开发商没有按照合同约定按时交付房屋或者交付房屋不符合交付条件。造成逾期交房的原因很多种，但是基本上可以大体分为两类，一类是房屋的建设工期延误，房屋尚未完工，根本无法交付使用，另一类是开发商交付的房屋应出具的文件不符合预定。当出现逾期交房后，后果是什么呢?

购房人的合同解除权

       一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

开发商支付违约金以及赔偿损失

       二、有购房者会问了，违约责任应该如何追究呢?一般而言，商品房买卖合同是一种经济合同，按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。遇到此类问题，购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。

　　我们先来看一个案例：原告张某于2015年11月2日与被告某开发商公司签订《上海市商品房预售合同》，购买被告所开发的位于上海市浦东新区XX路XX弄X号XX室房屋(以下简称系争房屋)，购买金额575万元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同约定被告应于2016年6月30日前交房;交房日期发生变更的，被告应书面通知原告。但原告至今未收到被告的收房通知书，被告也未说明无法按期交房的原因。后被告按每日万分之0.3向原告支付了自2016年7月1日至9月30日的逾期交房违约金。但是，该违约金的赔偿远低于原告的实际损失。那怎么办呢?

　　合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。

　　这个案例中，很明显的，该违约金的约定条款存在明显不合理的情况，原告在当初签订合同的时候，没有注意到这个条款，以至于产生了争议才后悔莫及。律师在这里提请广大购房者注意：在签订合同的时候，一定要注意看仔细违约条款的约定，具体数额，支付方式，支付期间等等，有时候一字之差就是天壤之别。本案中，一审的当事人自己进行了诉讼，没有提供有效的证据，也没有和开发商达成调解协议，于是判决败诉后找到我们律师事务所，我们在原有的基础上，跟开发商据理力争，提高了违约金的赔偿。律师建议，业主入住房屋前，签订的一切相关合同、协议均要慎重，签订前需咨询专业律师，以免落入“陷阱”。

　　从这里我们可以大概了解到，关于逾期交付的违约金问题，其实法律是给了合同双方充分的自主权，因此合同约定的条款是以后发生纠纷的主要依据，即便到了诉讼阶段，也是有协商空间，而这其中的弹性空间，可想而知。如果购房者对于这个条款不慎重或者随便按照模版来签约，很可能会造成自己的合法权益受到损害，因此这个时候，就需要专业律师指导。