购房陷阱之“学区房”

京云律师事务所

2019-12-04 14:13:24

【摘要】关键词：虚假宣传维权，业主维权，买卖合同纠纷，变更规划维权导读：其实在目前的房地产法律上而言，并没有学区房的概念，所以很多开发商开始钻法律的漏洞。以“完美”的宣传

关键词：虚假宣传维权，业主维权，买卖合同纠纷，变更规划维权
导读：其实在目前的房地产法律上而言，并没有学区房的概念，所以很多开发商开始钻法律的漏洞。以“完美”的宣传手法，达到自己的售房目的。“聪明”得开发商很了解购房者的心理，对于很多购房者而言，一套房子的意义不仅仅在于居住，而是让孩子获得更好的生活和教育的桥梁，所以买了学区房，孩子便可以得到进入优秀学校就读的机会，享受优质教学资源，这也成了家长购房计划的最优考量。不过，事实证明，购买了所谓的“学区房”，未必就能如购房者所愿，而“学区房”也只是开发商的售房手段和宣传噱头，事实上并不符合相关法律规定。

“学区房”的现状：
日前，“学区房热”已经成为常见现象，很多地方的楼盘在线上线下宣传时对“学区房”概念做出或多或少的明示或暗示，购房合同上却不见“学区房”的相关承诺。虽然2016年2月1日开始施行的《房地产广告发布规定》中就明确规定：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得用规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。但是近年来，随着教育成本的不断提高，为了孩子教育，父母们还是趋之若鹜，愿意花高价为孩子的未来买单。很多开发商就是抓住了这类消费者的心理，开始在宣传广告上宣传“学区房”以提高促进该房的销售。但是由于众多原因，最后可能有的宣传为“学区房”的房子不是“学区房”，导致众多购房者高价买的学区房并不能满足孩子的教育需求，那么当购房者发现自己上当受骗的购房者该如何维护自己的利益？在法律上，这种情况是否属于虚假宣传？购房者能否要求退房?

“学区房”的承诺是否构成虚假宣传？
关于学区房在法律上是否属于虚假宣传，在司法实践中是有争议，其中分为两派观点：一派是认为“学区房”的宣传是要约邀请；另一派认为是要约。而我赞同后者。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。也就是说开发商售楼时宣传的例如“享某某学校省级名校学位”，即对其所开发的房屋作出享有某某学校入学资格的具体确定的允诺，如果开发商主张“该学校不教育部门规划范围，属于对法律条文理解有误”，这类辩词是不能被认可的，应该认定开发商的允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，如果发现购房者发现不能享有相应入学资格，导致购房者不能实现购房目的。购房者可以因此要求解除商品房买卖合同，或者相应赔偿。

业主购买“学区房”需谨慎
不过法院在看待购买学区房的问题方面，还是比较谨慎的。为了保护房地产交易的稳定，不会轻易判定购房合同可解除。所以，各位在购买学区房的时候，要谨慎咨询、多去政府网站上看看已公开的信息，最好先通过官方、正规渠道对招生政策进行了解，不要盲从盲信商家的宣传承诺。

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购房陷阱之“学区房”

王兴华创始人、主任

曹金玲律师

景海竞律师

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