西安海伦国际小区该如何维权商品房逾期办证？

京云律师事务所

2019-11-25 16:32:28

【摘要】关键词：逾期办证维权，业主维权，逾期办证违约金文章导读：近日，有网友咨询称西安海伦国际小区交房已有6年，至今业主拿不到房产证。期间，开发商和相关部门也多次承诺限时办理但依然

关键词：逾期办证维权，业主维权，逾期办证违约金
文章导读：近日，有网友咨询称西安海伦国际小区交房已有6年，至今业主拿不到房产证。期间，开发商和相关部门也多次承诺限时办理但依然无果。那么，商品房逾期办证该如何走法律途径维权呢，下文详细为各位业主介绍一下。

开发商多次书面承诺办理房产证均未兑现
网友高女士称她所住的西安海伦国际小区从2013年开始陆续交房，至今业主们没有拿到房产证。多次找到开发商协商，虽然得到过多次书面承诺办理房产证，但是一直没有兑现。

相关部门4次承诺的办证时间均未兑现
与开发商就办证问题多次沟通无果后，业主们向政府相关部门求助，雁塔区相关部门先后回应了4次，分别称将于2016年7月前完成、2018年6月办大证、2019年7月办证、2019年10月30日前完成，但至今依然没有落实。

老百姓花几十万甚至上百万买套房，结果却迟迟拿不到房产证，以至于买卖房屋、孩子入学等都受到极大限制，自己花钱买的房子，确没有权利凭证证明它属于自己，这真是一件让人糟心的事情。那么，一旦遇到这样的问题，购房者究竟应该怎么办呢，今天京云房产律师团就给大家来全面剖析一下这个问题。

为什么一定要拿到房产证？
很多人单纯的把它理解为只是一份权利凭证，用来证明房子是自己的而已，忽略了房产证的诸多作用。那么房产证到底有啥用呢？房产证至少有七项作用您必须了解。
1、房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。任何房产交易行为的第一个步骤就是验证房产证的真实和有效性，可以这样说，房产证是一切买卖交易的基础法定文件。
2、没有办好房产证的房产不能进行转让、赠与和继承。在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。
3、置换与出租等形式的房产交易行为无法进行，即使签定了相关合同或协议也会被视为无效，不能受到法律保护。
4、在没有拿到房产证之前该房产无法进行质押、典当等行为。无法通过房产的质押、典当来获得贷款或承担其它民事责任。
5、在该房产所处土地被征用或房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。现在房产市场上的所谓“小产权住房”就会因没有房产证存在这些问题。
6、在没有拿到房产证之前该房产的所有权仍然属于开发商，如果开发商存在将房产抵押借贷的行为或因债务问题被强制执行时，该房产可以被债权人（如银行）依法拍卖还贷。
7、在土地使用权期限到期时无法对继续使用该土地进行申请。

房产证久拖不决购房者应该如何维权？
因购房者一直以来就办证事宜与开发商协商无果，业主维权网综合多年办理商品房各类纠纷案件的经验，为广大业主提供两种切实有效的依法维权方案：

督促开发商办证，并要求开发商支付逾期办证的违约金
针对房产证办理久拖不决的情况，购房者应该主动出击，积极维权，切勿消极等待，如果协商不成，集体委托律师走法律途径是最好的办法。我们会基于业主和开发商签订的《商品房买卖合同》起诉开发商要求其履行为业主办理房产证的义务，并支付逾期办证的违约金。如果合同中约定的违约金过低，我们还可以依法向人民法院申请调高违约金的标准。

退房，主张开发商的违约责任
购房者还可以基于合同约定或者法律规定起诉开发商要求解除买卖双方签订的《商品房买卖合同》即退房。并要求开发商退还购房款本息、维修基金、契税、贷款保证金等费用。

逾期办证的违约金如何确定？
房子不同于一般的商品，房产证更牵扯诸多利益，一旦开发商逾期给购房者办理房产证便会导致购房者对房屋的权利受到极大的限制，侵犯了购房者的利益，所以此时无论是依法还是依照合同约定，购房者都可以要求开发商进行赔偿。关于违约金数额的确定我们为大家总结了如下要点。
1、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算起点问题
根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款之规定，逾期办证违约金或损失赔偿的计算起点，应当首先遵从合同约定。如合同无约定，则应按照房屋竣工与否分别确定计算起点，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。司法实践中，对该条文的理解一般不存在争议。
2、可能存在的无效格式条款
合同中可能存在为了重复使用而预先拟定的无效格式条款。如某开发商在购房合同中约定“逾期办理房产证需支付已付房款 0.1%的违约金。”则开发商的违约责任并不会随违约时间的长短、违约给对方造成损失大小和履行义务与否发生变化，该条款不能起到督促开发商尽快履行办证义务的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效的格式条款。
3、违约金标准过低可向法院申请调高
如果购房合同约定的违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第 114 条规定，当事人可以要求人民法院进行调整。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

为什么一定要走法律途径维权？
在我们之前的工作中经常会预见这样的情况，业主自行组建了一个几百人的维权大群，各路业主在这个群里发表观点，但是始终难以形成统一意见。有的业主建议和开发商继续协商，但多次协商过后，房产证就是办不下来，违约金也一直谈不拢；有的业主建议走信访，获得的答复通常是，你们反映的问题不属于信访受理范围，建议走诉讼程序；有的业主建议找媒体报导，但没有达到一石激起千层浪的效果，问题还是无从解决；还有些极端的业主建议，建议到政府门前去坐一坐、给官员写信、一起去北京等等，这些都是无法解决问题的。

我们律师能够理解各位业主的做法和心情，非常佩服各位业主能够团结起来维权的魄力和决心，但无数的例子让我们觉得只有团结起来依法维权才是解决问题效能最高的办法。集体的力量是强大的，但若不能统一思想，选择正确的道路，这样的集体就容易瓦解。

业主们要做是将悬而未决的争议提交人民法院，集体聘请律师，和律所签合同，每人出一份授权委托书，每人出一点维权资金，就会有最专业的人为了你们的利益兢兢业业地四处奔走，努力做到业主利益最大化，使得每一项主张都于法有据，合情合理。

在所有诉求合理的情况下，法院会依法判决开发商为业主办理房产证，会判决开发商支付合理的逾期办证违约金。业主们最终拿到的是人民法院盖章的，具备可执行保障的法院的判决书。国家强制力的保障胜过无数的争吵推诿，口舌之争。

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西安海伦国际小区该如何维权商品房逾期办证？

王兴华创始人、主任

曹金玲律师

景海竞律师

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曹金玲 律师

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